Реформа классификации средств размещения, обновление строительных норм и изменение налоговых условий формируют новую регуляторную среду для российского гостиничного бизнеса. При этом требования к проектированию объектов и их последующей классификации не всегда согласованы между собой. О том, почему этот разрыв становится источником инвестиционных рисков, рассказала Римма Киселёва, председатель Комиссии по туризму и гостеприимству Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Новая Формация», соискатель степени кандидата экономических наук.
Минстрой России подготовил проект Изменения № 2 к СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования». Его публичное обсуждение проходило с 17 августа по 17 сентября 2026 года. Разработчики предлагают уточнить нормативные требования к гостиничным зданиям, в том числе для повышения эксплуатационных характеристик и снижения вероятности проектных ошибок.
Актуализация строительных норм происходит на фоне масштабной реформы гостиничной отрасли. С 2025 года действует новая система классификации средств размещения, изменились требования к их регистрации, рекламе и предоставлению услуг. Для инвесторов и девелоперов это означает необходимость учитывать не только строительные нормативы, но и требования к будущему типу и категории объекта.
Как отмечает Римма Киселёва, проблема заключается в том, что нормативная система, регулирующая строительство гостиниц, не всегда успевает за изменениями законодательства о туристской деятельности.
«За два года государство практически полностью перестроило правила игры для отрасли, а базовый свод правил проектирования гостиниц был разработан ещё в нормативной реальности 2020 года. Этот разрыв я называю регуляторным сдвигом, и он сам по себе становится источником инвестиционных рисков», — считает эксперт.
Реформа классификации: тип и категория — уже не маркетинг
Гостиничный сегмент сегодня остаётся одним из наиболее активно развивающихся направлений российской коммерческой недвижимости. В 2024 году в стране открылось более 80 новых качественных гостиниц и апарт-отелей — показатель, сопоставимый с рекордом 2018 года.
По данным Минэкономразвития России, к июню 2026 года в едином реестре классифицированных средств размещения насчитывалось 30 тысяч действующих объектов. Общий номерной фонд превысил миллион номеров.
Однако у этой динамики есть обратная сторона, на которую всё чаще обращают внимание инвесторы, проектировщики и девелоперы.
С 1 января 2025 года Федеральный закон № 436-ФЗ ввёл новую систему классификации. Средства размещения получили законодательно закреплённые типы: гостиница, санаторий, база отдыха и кемпинг. Для объектов, подпадающих под обязательную классификацию, включение в единый реестр Росаккредитации стало необходимым условием законной работы.
С 1 сентября 2025 года начали действовать дополнительные ограничения на продвижение услуг объектов, не включённых в реестр, а также требования к указанию реестрового номера и ссылки на запись в реестре.
За нарушение установленных правил предусмотрены существенные санкции. В частности, штраф за предоставление услуг средства размещения без включения в реестр для юридических лиц составляет от 300 до 450 тысяч рублей, а при повторных нарушениях возможны оборотные штрафы.
Принципиальный момент, по мнению Риммы Киселёвой, заключается в том, что тип и категория объекта перестают быть исключительно маркетинговыми характеристиками.
К типу «гостиница» могут относиться в том числе модульные некапитальные объекты, а глэмпинги при соблюдении установленных критериев могут классифицироваться как базы отдыха.
«Тип и категория средства размещения — это уже не просто вопрос позиционирования на рынке. Это проектные ограничения, которые необходимо учитывать ещё до начала строительства. Если объект не соответствует требованиям заявленной категории, возникают риски отказа в её присвоении, приостановления или прекращения действия классификации. Для инвестора это прямая угроза выручке», — поясняет эксперт.
Свод правил 2020 года: формально действует, но требует актуализации
Главный нормативный документ для проектирования гостиничных зданий — СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования» — продолжает действовать.
При этом условия его применения существенно изменились. Обновлялись базовые строительные и противопожарные требования, менялась система нормативного регулирования, а действующий срок СанПиН 2.1.3684-21 ограничен 1 марта 2027 года.
Минстрой уже инициировал разработку Изменения № 2 к своду правил. Однако, по мнению Риммы Киселёвой, точечная корректировка не всегда способна решить проблему согласования строительных требований с действующей системой классификации.
Действующий СП 257 содержит требования к категориям гостиниц, площадям номеров и санузлов. Вместе с тем отдельные количественные параметры и предусмотренные сводом допустимые отклонения отличаются от требований Положения о классификации средств размещения, утверждённого постановлением Правительства РФ № 1951.
Для инвестора это означает необходимость параллельной проверки проекта на соответствие двум нормативным системам.
Ещё сложнее ситуация с новыми форматами размещения — кемпингами, базами отдыха, глэмпингами и модульными отелями. Требования к ним распределены между различными нормативными документами, которые не всегда образуют единую систему проектирования и последующей классификации.
В частности, действуют ГОСТ Р 58187-2018 и ГОСТ Р 72311-2025, устанавливающие требования к соответствующим форматам туристского размещения. Однако национальные стандарты добровольного применения не заменяют собой строительные нормы, необходимые при проектировании и прохождении экспертизы в предусмотренных законом случаях.
«Получается структурный разрыв: система классификации требует соответствия установленному типу средства размещения, а проектировщик вынужден собирать применимые требования из разных документов. Это осложняет подготовку инвестиционных проектов и повышает вероятность ошибок», — подчёркивает Киселёва.
Квадратные метры, которые решают звёзды
Один из наиболее недооценённых рисков — рассогласование количественных параметров гостиничных объектов.
Площадь номеров и санузлов, структура номерного фонда, требования к лифтам и другим элементам инфраструктуры напрямую влияют на возможность получения гостиницей определённой категории.
Например, СП 257 предусматривает для трёхзвёздочных гостиниц минимальную площадь однокомнатного одноместного номера 12 кв. м с допустимым уменьшением на 10%. В то же время Положение о классификации № 1951 устанавливает для этой категории минимум 12 кв. м без такого общего допуска.
Различия существуют и в требованиях к площадям санузлов.
Практическое следствие очевидно: объект может соответствовать применимым требованиям проектирования, пройти государственную экспертизу проектной документации, если она необходима, но впоследствии не получить запланированную категорию при классификации.
«На первый взгляд разница в нескольких квадратных метрах кажется несущественной. Но если речь идёт о гостинице на 100 или 200 номеров, это уже вопрос всей экономики проекта. Конфигурация номерного фонда, заложенная на стадии проектирования, напрямую определяет категорию объекта и его доходную модель», — отмечает эксперт.
Исправление таких несоответствий после завершения строительства может потребовать перепланировки, изменения количества номеров, дополнительных вложений или пересмотра концепции гостиницы.
Модульные объекты: классификация обязательна, проектные требования разрозненны
Отдельная проблема связана с модульными некапитальными средствами размещения.
Как следует из разъяснений Минстроя, само по себе понятие «модульное здание» не определяет юридический статус объекта. Модульность характеризует технологию строительства, но не означает автоматически, что сооружение является капитальным или некапитальным.
Для некапитальных объектов государственная экспертиза проектной документации в общем случае не предусмотрена. Однако средства размещения, подпадающие под требования законодательства о классификации, должны соответствовать установленным критериям независимо от технологии возведения.
По мнению Риммы Киселёвой, это особенно важно для предпринимателей, развивающих загородные базы отдыха, глэмпинги и небольшие модульные гостиницы.
«Объект может не требовать государственной экспертизы проектной документации, но при этом обязан соответствовать требованиям классификации. Предпринимателю необходимо заранее понимать, какие именно нормы применяются к его проекту. Сегодня эти требования нередко приходится искать в нескольких самостоятельных нормативных документах», — поясняет она.
Не решена окончательно и проблема апартаментов. Их правовой статус остаётся предметом регулирования и дискуссий, тогда как апарт-отели, соответствующие установленным критериям средств размещения, уже подпадают под обязательную классификацию.
Особенно сложные вопросы возникают при продаже отдельных помещений в собственность инвесторам, когда объект одновременно рассматривается как коммерческая недвижимость и гостиничный бизнес.
Регуляторный календарь инвестора
Римма Киселёва обращает внимание, что изменения законодательства затрагивают не только строительство, но и дальнейшую эксплуатацию гостиниц.
С 1 сентября 2025 года действуют ограничения на рекламу средств размещения, не включённых в государственный реестр, и дополнительные требования к размещению сведений о классификации. Эти изменения непосредственно влияют на маркетинг и каналы продаж.
С 1 июня 2026 года введён в действие ГОСТ Р 72311-2025, регулирующий общие требования к глэмпингам. Его применение необходимо учитывать при разработке соответствующих туристических проектов.
С 1 марта 2026 года вступили в силу новые Правила предоставления гостиничных услуг и услуг иных средств размещения. С 1 сентября 2026 года для объектов с номерным фондом более 50 номеров установлена обязанность обеспечивать возможность цифровой идентификации гостей через национальный мессенджер MAX. Для небольших средств размещения соответствующее требование начинает действовать с 1 сентября 2028 года.
1 марта 2027 года истекает установленный срок действия СанПиН 2.1.3684-21. Это делает особенно важным мониторинг санитарных требований для объектов, находящихся на стадии длительного проектирования или строительства.
С 2025 года действует туристический налог. Его предельная ставка поэтапно увеличивается: с 1% в 2025 году до 5% начиная с 2029 года. Конкретные ставки определяются на местном уровне, но для гостиничного бизнеса этот фактор уже необходимо учитывать при расчёте финансовой модели.
Одновременно сохраняются меры государственной поддержки отрасли. В частности, предусмотрена нулевая ставка НДС для соответствующих гостиничных услуг, действие которой в общем случае продлено до конца 2030 года, а также механизмы льготного кредитования строительства туристической инфраструктуры.
При этом доступность отдельных мер поддержки зависит от выполнения предусмотренных законодательством условий.
«Для инвестора важно понимать, что экономику гостиницы сегодня определяют не только стоимость строительства, загрузка и средний тариф. Регуляторные требования становятся самостоятельным фактором, способным влиять на сроки реализации проекта, размер капитальных вложений и операционные расходы», — считает Киселёва.
Что делать инвестору уже сейчас
До дальнейшей гармонизации нормативной базы эксперт предлагает использовать несколько практических инструментов снижения рисков.
Первый — двойной чек-лист проектирования. Необходимо проверять проект одновременно на соответствие актуальным строительным требованиям и критериям классификации целевого типа и категории средства размещения. Такую проверку следует повторять при изменениях нормативной базы.
Второй — включение параметров классификации непосредственно в задание на проектирование. Минимальные площади номеров и санузлов, структура номерного фонда и другие количественные требования должны рассматриваться как проектные ограничения ещё до утверждения планировочных решений. По возможности следует предусматривать запас по площади.
Третий — применение технологий информационного моделирования. Цифровая модель здания позволяет учитывать обязательные параметры помещений, контролировать площади, этажность и другие характеристики, а при соответствующей настройке автоматически выявлять отклонения от заданных ограничений. Это переводит контроль рисков из режима исправления ошибок после строительства в режим предупреждения на стадии проектирования.
Четвёртый — правовая проверка земельного участка. Необходимо заранее установить допустимые виды использования территории, градостроительные ограничения, наличие зон с особыми условиями использования территорий и возможность размещения выбранного типа объекта. Проверять эти обстоятельства следует до покупки участка и начала проектирования.
От точечных изменений — к единой системе требований
По мнению Риммы Киселёвой, совершенствование регулирования гостиничной отрасли должно выходить за рамки отдельных поправок к строительным нормативам.
Необходимо согласовать требования СП 257 с действующим Положением о классификации средств размещения и обеспечить понятную систему проектирования для новых форматов гостиничной инфраструктуры.
Особое внимание следует уделить количественным параметрам номерного фонда, требованиям к помещениям, правовому статусу модульных объектов и применению норм к различным типам средств размещения.
«Включение в реестр — не просто административная процедура. Это важнейший элемент легальной работы гостиничного бизнеса и один из факторов, учитываемых при получении предусмотренных законодательством мер поддержки. Реформа классификации уже показала, что рынок готов работать по прозрачным правилам. Но сами правила должны быть согласованы между собой», — подчёркивает эксперт.
Киселёва считает, что комплексная актуализация СП 257 и его увязка с современной системой классификации необходимы уже в ближайшем инвестиционном цикле.
«Срочный пересмотр свода правил с учётом всех классификационных типов средств размещения — это не отраслевая инициатива на отдалённую перспективу, а условие управляемости инвестиционных проектов. Пока нормативная система остаётся разрозненной, безопасность вложений определяется не только качеством архитектуры и строительства, но и качеством правового мониторинга», — заключает Римма Киселёва.
Справка
Общероссийская общественная организация малого и среднего предпринимательства «Новая Формация» объединяет представителей бизнеса из различных регионов России и отраслей экономики. Организация занимается развитием предпринимательского сообщества, защитой интересов малого и среднего бизнеса, расширением взаимодействия предпринимателей с органами государственной власти, развитием межрегионального и международного сотрудничества.
Одним из профильных направлений деятельности организации является развитие туризма и индустрии гостеприимства. Комиссия по туризму и гостеприимству «Новой Формации» участвует в отраслевых мероприятиях, взаимодействует с экспертным сообществом, представителями бизнеса и региональными институтами развития.
В июне 2026 года в рамках Международного туристического форума «Путешествуй!» Комиссия по туризму и гостеприимству «Новой Формации» заключила соглашение о сотрудничестве с АНО «Центр компетенций в сфере туризма и гостеприимства» Санкт-Петербурга. В числе направлений взаимодействия — подготовка отраслевых специалистов, развитие региональных команд, научно-исследовательская работа и продвижение туристических продуктов.
Мнение эксперта может не совпадать с позицией редакции.